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  • 百余城市出招去库存
  • 发布时间:2016-02-23 12:00:00
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  • 来源:新华社
  • 继2月初降低非限购城市首付比例后,财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收去年以来,中央连续出台推进去库存政策,包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招,从供需两端入手出台去库存政策。专家分析认为,这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好,但从中长期看,还需做好产城融合、户籍制度改革等文章,以释放更多的需求。

     

    哪些区域出招最多?因城施策招数有多少?

     

    易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称,从目前已出台去库存政策的地方来看,二线城市占比约为5%,三四线城市占比高达95%。从区域分布看,中部城市最多,占比超过一半;西部次之,占比约40%;东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大,房价下跌压力也大。

     

    专家分析和采访人员调查发现,各地去库存招数虽有异同,但主要可分为以下五类:

     

    【招数一:活用公积金杠杆】

     

    目前,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的标配。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省一体化政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围,四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

     

    【招数二:降低税费】

     

    多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担,提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%,宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴,新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算

     

    与此同时,多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率;宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项,改革规费缴纳方式。

     

    【招数三:鼓励农民工进城购房】

     

    山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策;甘肃加大实施户籍制度改革力度,让新落户城市的居民能享受购租住房的政策,并扩大住房公积金制度覆盖面。

     

    【招数四:打通商品房和保障房通道】

     

    甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购,福建等省明确表示不再新建公租房;安徽等省要求,确保货币化安置比例不低于50%,山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索租售并举,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

     

    【招数五:实施房地产供给侧改革】

     

    山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

     

    有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区,不再新增用地指标;江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,进行约谈和追责。

     

    组合拳效果怎样?后市还需细化落实政策

     

    仲量联行分析师认为,地方政府相继出台政策提高购房者的可支付能力,短期内将对楼市去库存形成实质性利好。

     

    今年春节期间,在福州东区某楼盘售楼部里,采访人员遇到了来自福州的郊县长乐的购房团。平时大家都奔波于上海、北京等地,趁着过年放假来福州看看,想买房置业。看房的周先生告诉采访人员。

     

    不过,采访人员也注意到,在一些三四线城市,返乡置业并没有预料中的火爆。在外务工的85后小孙说:烟台的新房均价在6000元左右,而自己的月收入也不过3000元左右,若买一套80平方米的房子,大约需要48万左右,算上税费和首付,需要一次性拿出将近15万元,这是我不吃不喝4年多的工资。

     

    在山东淄博市从事房地产行业的中介王经理说:春节期间我只接待了三位顾客,不少人期待楼市还有利好政策,观望情绪比较重。

     

    中原地产研究部高级经理卢文曦说,各地出台的去库存组合拳给市场带来了好的预期,但效果还需政策的细化落实。

     

    还有哪些发力点?产城融合、户籍制度

     

    如何更加有效推进去库存,业内人士认为,从中长期看,三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。

     

    采访人员近期在多地调查了解到,很多城市在公积金贷款方面都有连续缴存等规定,但这些规定对工作不稳定的农民工来说,在实际操作中难度不小。

     

    来自四川的新生代农民工梁博说:我们流动性太大,在这个工地交了,去另一个工地不一定给交,就算给交也会间隔一段时间、无法接续。换个城市就更麻烦了,百余城市出招去库存 下一步还有哪些发力点?公积金账户不但要转来转去,时间接续的认定标准也不一样。

     

    首付比例降低后,在沪打工的农民工罗旭辉想回老家安徽县城买房。问题是在县城要找到一份月薪几千元的稳定工作难度挺大,收入不稳定,哪敢贷几十年的款?

     

    中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,应加快调整产业结构,引入新兴产业,大力发展第三产业,从而带给城市更多的就业机会,进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势,明确城市定位,主动承接区域中心城市的产业转移,增强人口吸附力。

     

    政策要与市场相结合,落实户籍制度改革,真正推进城镇化和农民工市民化进程,这才是未来推动住房等城市消费最重要的发动机。国家发改委城市和小城镇中心主任李铁说。

     

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